Цены на жилье в Польше умеренно растут

Цены на недвижимость растут, потому что затраты на строительство растут, но однозначное увеличение говорит о том, что здесь нет элементов спекуляции. Это происходит, когда квартиры снимают с кредита с убеждением, что они смогут продать их дороже, - говорит проф. SGH Яцек Яшек . Цены на недвижимость растут, потому что затраты на строительство растут, но однозначное увеличение говорит о том, что здесь нет элементов спекуляции

Яцек Яшек


ObserwatorFinansowy.pl: Как вы определяете пузырь на рынке недвижимости?

Яцек Яшек : Мне не нравится термин «пузырь», потому что это концепция финансового рынка, а жилье, хотя это инвестиционный товар, чаще всего полезное. Вот почему я предпочитаю говорить о напряженности.

Интересно, что они возникают именно тогда, когда эта инвестиционная функция недвижимости начинает доминировать над полезностью. Часто в такой ситуации квартиры покупаются за кредит, потому что покупатели предполагают, что квартиры являются хорошей инвестицией, а арендная плата покроет расходы по обслуживанию кредита.

И тогда есть самоисполняющееся пророчество?

Надо помнить, что рынок недвижимости специфичен. Он характеризуется довольно жестким предложением, поэтому, когда спрос быстро растет, мы видим явления из финансового сектора - быстрое повышение цен, а затем вслед за инвестиционным спросом может также возникнуть спекулятивный спрос, то есть спрос, мотивированный в основном ожиданиями быстрого роста цен ,

Я так понимаю, что стоит соблюдать факторы, способствующие росту спроса?

Да, стоит взглянуть на многолетние тенденции, проанализировав влияние таких факторов, как стоимость и изменения в объеме кредитов, потребительский оптимизм, рынок аренды и соотношение арендной платы к затратам по кредитам и доходам от других активов, включая банковские депозиты, облигации и т. Д. Простейший показатель тем не менее, это сравнение цен на недвижимость с доходами на данном рынке - когда цены растут намного быстрее, чем доход, можно заподозрить, что спрос на жилье все чаще обусловлен иными мотивами, помимо потребления, удовлетворяющими собственные потребности в жилье.

Сторона предложения менее важна?

Количество завершенных квартир, наличие участков, стоимость строительства, естественно, также важны, но эти факторы не меняются так динамично, как спрос.

Вы упомянули, что самым простым идентификатором напряженности является цена недвижимости до дохода в данном месте. Так строится индекс «The Economist», который показывает, что около 50 процентов. выше долгосрочного среднего дохода цены на недвижимость в Новой Зеландии, Австралии, Гонконге, Канаде и Швеции составляют около 30%. выше в Великобритании. Это территория напряженности?

Да, на этих рынках вы можете видеть, что цены отклонялись от долгосрочного среднего значения, и они вернутся к нему однажды, но неизвестно, когда и если они не будут немного расти первыми.

Повышение до таких уровней было просто спекуляцией?

Это слишком упрощенно, потому что за этим стоит более широкая история, назовем ее - фундаментальной. Рынки, которые вы упомянули, были богатыми странами Запада, которые довольно быстро поняли, что наиболее прибыльным является проектирование и продажа продукта, первого и последнего этапа цепочки создания стоимости. Заводы исчезли из городов, были построены новые офисные здания, наняты хорошо оплачиваемые специалисты, эти специалисты начали покупать дома, цены на которые начали быстро расти, и т. Д.

И так же, как до 1970-х годов естественные циклы на рынке недвижимости пытались каким-то образом ограничивать национальное государство, давление глобализации означало, что местные рынки начали привлекать деньги со всего мира. Сектор недвижимости начал проникать в финансовый сектор, и оба имеют циклический характер и имеют свои собственные дыры. Пузырь собственности лопается довольно регулярно каждое поколение или каждые 20-25 лет. В Соединенных Штатах это было недавно в 2008 году и было усилено за счет доли финансового сектора.

То, что произошло в 2008 году, сложно назвать только прорывом на рынке недвижимости, это был крупнейший кризис капитализма с 1929 года.

Да, потому что цены на недвижимость рухнули в крупнейшей экономике мира, которая из-за побочных эффектов, известных как вторичные эффекты (расширение и взаимное усиление), не обошла стороной остальную экономику и, следовательно, глобальное процветание. И, как я уже говорил, эти эффекты умножали различные финансовые инструменты в балансовых отчетах финансовых учреждений, не только из США.

График цен на недвижимость "The Economist" начинает расти на многих рынках с 2011 года. Это должно быть связано с низкими процентными ставками в мире или с программой покупки активов, которая затем осуществлялась ФРС, а затем и ЕЦБ?

И с этим, и с этим, но для рынка недвижимости, процентная ставка имеет фундаментальное значение. Сейчас мы находимся во время цикла с самым низким, кажется, уровнем процентных ставок, поэтому давайте воспользуемся этим примером. Поскольку у нас есть ипотека с переменной процентной ставкой, мы в настоящее время платим за нее, скажем, 3 процента. Ежегодно повышение процентных ставок на один процентный пункт означает, что взнос увеличится на целых 30%.

Может ли повышение процентных ставок привести к резкому превращению цен на недвижимость в долгосрочное среднее значение?

Примерно нет, потому что математика также выйдет на первый план. Я не знаю, как именно рассчитывается индекс "The Economist", но так ли это Индекс Пааше, а не индекс Фишера, может не соответствовать критерию обратимости фактора. Например - поскольку цена составляет 50 и увеличивается до 100, она увеличивается на 100 процентов. Поскольку топ-100 упал до 50, он упал только на 50 процентов. Возможно, здесь нет процентной симметрии. Даже если это так, мой базовый сценарий предполагает, что на тех глобальных рынках, где цены сегодня высоки, они могут немного упасть, а затем в течение многих лет оставаться на том же номинальном уровне, и инфляция фактически снизит их.

Как это все относится к польскому рынку? Я проверил, что дом в канадском городе стоит один миллион канадских долларов, средняя зарплата - 4000. долларов, то есть дом эксплуатируется 250 месяцев, более 20 лет. В Польше две комнаты в большом городе составляют 350 000 Зл, средняя зарплата 3 тысячи Злотых за руку, то есть за квартиру 116 месяцев, менее 10 лет. У нас в два раза дешевле, чем в Канаде?

В принципе, вы должны сравнивать город с городом, рынок с рынком, но даже если учесть такой простой метод, вы можете сделать полезные выводы. Хорошо, что вы не учли квадратные метры, потому что тогда было бы точно так же дорого, как в Канаде. Такие международные сравнения с точки зрения поверхности вводят в заблуждение, потому что страны имеют разные уровни благосостояния, разные модели строительства.

Нет вопроса напряженности на рынке недвижимости в Польше?

Нет. Там нет вопроса напряженности на данный момент. Цены растут, потому что затраты на строительство растут, но нет никаких спекуляций, что часто происходит, когда квартира покупается за кредит и создается психологическая иллюзия, что деньги потрачены. Между тем, значительная часть квартир покупается за наличные. Можно подсчитать, что в прошлом году это было более 60 процентов.

В ежеквартальных отчетах вы обновляете показатель предполагаемой доступности жилья. В четвертом квартале 2017 года это было 0,84. Значит ли это, что мы не можем даже купить квадратный метр квартиры за среднюю зарплату?

Да. За среднюю месячную валовую заработную плату в секторе предприятий вы можете купить квартиру в 0,84 кв. М в данном городе, но это явно больше, чем в ценовом пике в третьем квартале 2007 года, когда вы могли купить только 0,48 кв. ,

Почему учитывается валовая, а не чистая заработная плата, и почему только в секторе предприятий, а не во всей экономике?

Мы хотели, чтобы этот показатель был максимально простым и не основывался на каких-либо произвольных предположениях. Здесь, однако, есть относительно жесткие и часто обновляемые данные, которые легко сравнивать с течением времени.

Можем ли мы определить, какое значение этого показателя отделяет «дешево» от «дорого»?

Если вы можете купить квартиру квадратного метра за среднюю зарплату, это сравнительно дешево. Однако, как я уже упоминал, квадратные метры, как правило, вводят в заблуждение и лучше использовать показатель цены к доходу , то есть цену недвижимости к годовому доходу покупателя. В европейских странах коэффициент баланса предполагается равным 4-5, выше 7 - значительная переоценка и более 10 бум. Только, как и по всем этим показателям, нельзя читать за один год, только посмотреть на тенденцию и местную специфику. В целом, рейтинги должны быть более полными, поэтому полагаться только на один показатель может быть сложно.

В связи с программой «Мешканье +» мы услышали, что в Польше не хватает - около 3 миллионов квартир в среднем по Европе. Это число совпадает?

Давайте подумаем о том, что значит «пропустить». Значит ли это, что каждый имеет право на жизнь? Если так, у всех будет 15 или 50 метров? Если предположить, что 15, жилья будет меньше, если 50 - намного больше. Это вступление в нормативную экономику и очень дискреционный вопрос. Да, уровень жилья в Польше скромный, но до сих пор мы не были очень богатой страной, сейчас мы немного обогатились, и эти квартиры должны появиться.

В 2018 году планируется ввести в эксплуатацию 220 000 человек. квартиры. Такой темп будет длиться долгие годы?

Я так не думаю. Скорее, мы сейчас находимся в гору, потому что у нас есть много положительных факторов в то же время. Существует программа 500+, низкий уровень безработицы, низкие процентные ставки, высокий потребительский оптимизм и хорошие экономические условия за рубежом. Трудно представить, что такая благоприятная комбинация факторов всегда будет присутствовать, и, следовательно, через несколько лет более реалистичным будет 150 000, а не 200 000. квартиры в год.

доклад НБП за четвертый квартал 2017 года гласит о балансе и о том, что «увеличение предложения сопровождалось небольшим ростом цен на жилье». Этот «маленький» находится в Варшаве 6,4 процента. из года в год, а в шести других городах - 6,2 процента. Это явно выше инфляции.

Ну, выше, чем инфляция, но мы по-прежнему говорим об увеличении на одну цифру. Поскольку повышение цены является двузначным, то есть сигнал, что рынок делает немного более рискованным.

Кто для кого рискован?

Нет риска для клиентов, которые не берут слишком много кредитов, или для банков, которые их не предоставляют. Риск теперь на стороне застройщиков, которые начинают много строительства, ожидая продолжения хороших времен, и любой сценарий его ослабления подвергает их риску остаться с непроданными квартирами. Только то, что это крупные и сильные компании, которые могут справиться, если они это сделают.

Даже в случае спада можно ожидать падения спроса на квартиры, когда доход от аренды до 4,5 пункта. процентов. выше, чем с банковского вклада, 2 балла процентов. выше доходности облигации и даже на 1,5 пункта процентов. выше, чем ставка по ипотеке?

Это правда, что в настоящее время аренда очень выгодна, и это также самые высокие показатели рентабельности за всю историю нашего исследования. Однако не следует забывать, что этот доход обременен дополнительным риском, а инвестиции в саму квартиру не очень ликвидны. Есть транзакционные издержки, износ и капитальный ремонт. Это долгосрочные инвестиции, и в долгосрочной перспективе следует предполагать, что экономическая ситуация ухудшится, спрос на ренту и ее доходность упадут, а кредиты все равно придется погашать.

Исследование NBP также включает постоянное несоответствие между спросом и предложением для небольших, более дешевых квартир. Почему разработчики не создают больше из них?

Потому что дешевле построить их меньше, чем меньшие. Особенно, если на рынке так же хорошо, как и сейчас, продаются и более крупные квартиры. Меньшее жилье строится только тогда, когда спрос слабый, и вы должны прислушиваться к потребностям клиента, чтобы продать.

Так что, если кто-то хочет купить две комнаты в большом городе, у него все еще должны быть рефлексы в поисках «дыры в земле»?

К сожалению да Это явление только углубляется, но, как я уже сказал, оно также является проявлением корректировки спроса на предложение. В будущем может потребоваться время для адаптации предложения к сокращению спроса.

Каков базовый сценарий на ближайшие годы? Рост, падение цен или стабилизация?

Проблема с сектором недвижимости заключается в том, что у нас есть четко определенные факторы, которые влияют на него, но мы не можем эффективно предсказать их формирование и взаимосвязь в будущем. И даже если каким-то чудом мы создали модель, которая безошибочно предсказывает экономический рост, процентные ставки и оптимизм потребителей, может оказаться, что глобальная экономическая ситуация внезапно ухудшается, и все эти показатели меняются по причинам, которые мы не можем контролировать. Подводя итог: на польском рынке недвижимости, сейчас у нас есть баланс, и пусть он будет длиться как можно дольше. Если цены будут расти слишком быстро в направлении создания напряженности, мы обязательно напишем об этом в последующих отчетах.

Он говорил с Мареком Пиелахом

Доктор Хаб. Яцек Яшек - профессор Варшавской школы экономики, сотрудник Департамента экономического анализа Национального банка Польши. Он и команда готовятся ежеквартально отчеты о рынке недвижимости ,